Hipoteka zachowuje skuteczność prawną niezależnie od zmian podmiotowych po stronie właściciela obciążonej nieruchomości. Art. 35 ust. 2 ustawy z 23.03.2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wyraźnie wskazuje, że „Kredytodawca (…) wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej”. Po uzyskaniu takiej zgody sprzedaż jest możliwa i w praktyce poza wydłużonym czasem sprzedaży o formalności, nie powinna przysporzyć problemów.
Jeżeli hipoteka wygasła (np. w wyniku spłaty wierzytelności, którą zabezpieczała) wierzyciel (w przypadku udzielonego kredytu – bank) obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie jej z księgi wieczystej. Jeśli jednak pomimo spłaty hredytu bank hipoteki nie zadbał o dokonanie wykreślenia, należy się z bankiem skontaktować. Wykreślenie hipoteki z księgi wiecystej najczęściej polega to na przekazaniu właścicielowi nieruchomości tzw. listu mazalnego, czyli zaświadczenia o tym, że wierzytelność nie istnieje. W sytuacji, gdy chcemy sprzedać nieruchomośc, na której ustanowiono hipotekę, konieczne jest uzyskanie zgody wierzyciela (banku). Sprzedający powinien skontaktować się z bankiem w celu uzyskania stosownego zaświadczenia, które powinno określać aktualną wysokość zadłużenia, a także warunki jego spłaty w przypadku sprzedaży. Dzięki temu kupujący zyskuje pewność, że po transakcji nieruchomość zostanie zwolniona z hipoteki.
Najczęściej hipoteka zostaje spłacona ze środków uzyskanych przez sprzedającego w wyniku sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji część ceny ustalonej w umowie trafia bezpośrednio na konto banku, a pozostała część do sprzedającego. W akcie notarialnym szczegółowo ustala się warunki transakcji, w tym kwestie spłaty hipoteki tak, aby nabywca mógł przejąć nieruchomość bez ryzyka obciążenia.
Jeżeli jednak wierzyciel odmawia dokonania czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki, dłużnik może domagać się wykreślenia wpisu w drodze powództwa. Również w sytuacji, w której kredytodawca odmówi wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki, właściciel nieruchomości może domagać się wykreślenia jej w drodze powództwa, na podstawie art. 10 ustawy z 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
