Najem okazjonalny
Najem ten uregulowany jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).
Zgodnie z tą ustawą najem okazjonalny obwarunkowany jest pewnymi wytycznymi:
- dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych,
- właściciel (wynajmujący) jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali,
- umowa zawierana jest na czas określony,
- maksymalny czas trwania wynosi 10 lat.
Oznacza to, że najem okazjonalny nie ma zastosowania, w sytuacji której:
- właścicielem wynajmującym) jest spółka,
- osoba fizyczna prowadzi działalność związaną z wynajem lokali,
- lokal jest lokalem niemieszkalnym,
- czas trwania umowy wynosi powyżej 10 lat,
- umowa zawarta jest na czas nieokreślony.
Najem okazjonalny wprowadzony został jako narzędzie ochrony przed najemcami odmawiającymi dobrowolnego opuszczenia lokalu i uporczywie zajmują lokal po ustaniu stosunku najmu.
Różnica pomiędzy najmem zwykłym, a okazjonalnym różni się wymogami, jakie ta druga musi spełniać. Cechą wyróżniającą umowę najmu okazjoalnego, poza wyżej wskazaymi, jest poddanie się tzw. rygorowi egzekucji czy też potoczniej „trzema siódemkami” ( a to od podstawy prawnej jaką jest art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego).
Czym jest rygor egzekucji pzy najmie okazjonalnym?
Rygor egzekucji z najmu okazjonalnego to oświadczenie, które składa się przed notariuszem. Oświadczenie stanowi załącznik do umowy najmu i obejmuje:
- złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie Najemcy, w którym zobowiązuje się on do oddania lokalu po upływie czasu określonego w umowie, pod rygorem egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.,
- oświadczenie Najemcy o lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku egzekucji związanej z opróżnieniem najmowanego mieszkalnia. Oświadczenie najemcy składane przed notariuszem składa się wraz z oświadczeniem właściciela tego lokalu, lub osoby posiadającej do niego inny tytuł prawny, o zgodzie na zamieszkanie w tym lokalu najemcy i osób z nim zamieszkałych – na żądanie wynajmującego zgoda ta wymaga podpisu notarialnie poświadczonego.
Ograniczenia kaucji i podwyższenie czynszu przy najmie okazjonalnym
Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela (o ile strony w umowie nie postanowiły inaczej). Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, jak również ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Zwrotu kaucji należy dokonać w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu wskazanych powyżej należności właściciela.
Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie na warunkach określonych w umowie. Przy wypowiadaniu stawek czynszu stosuje się więc zasady ustalone przez strony. Zasady te są inne niż w przypadku srandardowego najmu, co jest niewątpliwie pozytywnym aspektem tego rodzaju najmu.
Jak wyglada zawarcie umowy najmu okazjonalnego w praktyce?
1. Umowa najmu okazjonalnego – sama umowa nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wystarczy sporządzenie umowy najmu między stronami (wynajmującym i najemcą) w zwykłej formie pisemnej.
2. Oświadczenie najemcy wskazującego inny lokal – sporządzenie oświadczenia przez najemcę wskazującego inny lokal, w którym zamieszka w razie ustania umowy najmu. Wystarczy zwykła forma pismna (wzór do pobrania).
3. Oświadczenie właściciela lub właścicieli lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Co do zasady wystarczy zwykła forma pisemna (wzór do pobrania). Jednak na żądanie wynajmującego oświadczenie takie powinno być z notarialnie poświadczonym podpisem najemcy.
4. Wizyta u notariusza, podczas której najemca złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego. W akcie tym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
U notariusza musi stawić się jedynie najemca/najemcy wraz z oświadczeniami oraz umową najmu. Wizyta wynajmującego nie jest konieczna, gdyż czynności tej poddają się najemcy. Jenakże na wynajmującym spoczywa inny obowiązek, jakim jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego (właściwemu na miejsce zamieszkania właściciela) w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie Najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.
Co po zakończeniu stosunku najmu?
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu jej wypowiedzenia. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie jego opróżnienia. Żądanie to powinno być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W żądaniu opróżnienia lokalu należy wskazać:
- właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
- umowę najmu okazjonalnego lokalu,
- przyczynę ustania stosunku najmu
W żądaniu tym trzeba też wskazać termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
Co gdy wskaany przez najemcę lokal zastępczy jest nieakualny?
Warto zwrócić uwagę, że w razie utraty możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu lokalu, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do tego kolejnego lokalu. Niemniej w praktyce takie uregulowanie jest martwe, gdyż wynajmujący prawdopodobnie nie dowie się o utracie możliwości zamieszkania przez najemcę wcześniej wskazanego lokalu. Sytuacja nie jest oczywsta, a interpretacje skutków braku wskazania są różne. Większość stanowisk wskazuje na to, że nie wstrzymuje to możliwości egzekucji. W praktyce komornik po wszczęsciu jest zobowiązany do sprawdzenia, czy dłużnik ma prawo do zamieszkiwania w lokalu wskazanym w umowie najmu okazjonalnego. W przypadku braku prawa lub możliwości przekwaterowania dłużnika do wskazanego lokalu, eksmisja może być przeprowadzona do noclegowni, schroniska lub innej placówki, zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez odpowiednią gminę, na podstawie art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego. Czasem jednak znalezienie miejsca w powyższych placówkach jest utrudnione, a egzekucja wydłuża czas eksmisji.
Co gdy najemca nie chce opuścić lokalu? Jakie są skutki poddania się rygorowi egzekucji?
Rygor egzekucji z najmu okazjonalnego zabezpiecza obowiązek zwrotu lokalu. Warto zabezpieczyć rygorem również zapłatę czynszu oraz innych należności.. Poddanie się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego co do zapłaty czynszu często występuje w parze z poddaniem się rygorowi egzekucji co do opróżnienia lokalu. Sporządzone przez notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest tytułem egzekucyjnym, który po zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności przez sąd, staje się tytułem wykonawczym. Oznacza to, że po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności umożliwia prowadzenie egzekucji, co do obowiązku wydania lokalu oraz zapłaty czynszu wynajmującemu wprost na podstawie aktu notarialnego.
Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności załącza się żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela, a także potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego. Sąd powinien rozpoznać wniosek w przedmiocie nadania klauzuli wykonalności niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia (art. 7811 kodeksu postępowania cywilnego)
