Obie formy można określić jako przedpłatę stosowaną w umowach handlowych i usługowych, w tym dotyczących zakupu nieruchomości.
Zaliczka
Zaliczka traktowana jest jako część ceny, która uiszczana przed wykonaniem umowy. W przypadku, gdy umowa zostanie wykonana, zaliczka może być zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Gdy umowa nie zostanie wykonana (umowa sprzedaży nie zostanie podpisana), zaliczka podlega zwrotowi stronie, która ją uiściła. Nie ma znaczenia z jakich przyczyn nie doszło do wykonania umowy (czy z przyczyn niezależnych od którejkolwiek ze stron, czy też z winy którejś ze stron).
Charakter zaliczki nie jest zatem silnie wiążący dla obu stron w przypadku sprzedaży nieruchomości. W przypadku rezygnaci przez którąkolwiek ze stron podlega zwrotowi, a strony co do zasady nie ponoszą żadnych konsekwencji.
Zadatek
Zatatek jako zastrzeżenie umowne pełni funkcję karzącą. Ma na celu wzmocnienie wykonania umowy. Zamieszczając w umowie postanowienie o zadatku obie strony przyjmują na siebie określone obowiązki w przypadku niewykonania umowy. W przypadku wykonania umowy (zawarcia umowy sprzedaży) zasadniczo zadatek zaliczany jest na poczet ceny sprzedaży.
W przypadku niewykonania umowy przez stronę dającą zadatek (kupującego), strona otrzymująca zadatek (sprzedający) może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek. W przypadku niewykonania umowy przez stronę otrzymującą zadatek (sprzedającego) ma ona obowiązek zwrócić drugiej stronie (kupującemu) zadatek w podwójnej wysokości, musi zatem zwrócić co otrzymał i zapłacić drugie tyle.
W powyższych przypadkach chodzi o niewykonanie umowy zawinione przez stronę. Natomiast w przypadku rozwiązania umowy albo niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek podlega zwrotowi, a żadna ze stron nie może żądać zadatku w podwójnej wysokości.
Opisane wyżej konsekwencje postanowienia umownego o zadatku mogą być przez strony modyfikowane w umowie. Możliwe jest np. zastreżenie zadatku w innej wysokości (jego połowy lub potrójnej wysokości, a nawet połowy wartości nieruchomości). Strony mogą ustalić konkretne sytuacje, w których zadatek będzie zwrotny i nie zostanie zatrzymany.
Zadatek a zaliczka charakteryzują się odmiennym reżimem prawnym. Nie w każdej sytuacji zadatek będzie konieczny, z kolei zaliczka również może okazać się zbyt słabym zabezpieczeniem stron. Warto więc zastanowić się jaki skutek wpłata środków ma wywołać.
