Najem lokalu mieszkalnego – kompendium wiedzy

Najem lokalu mieszkalnego

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem najmu może być nieruchomość, również część składowa (np. piętro w domu lub pokój w lokalu mieszkalnym).

Kto jest najemcą a kto wynajmującym?

Najemca to osoba, która nieruchomość chce zamieszkiwać, wynajmujący z kolei to osoba chcąca nieruchomość komuś udostępnić do zamieszkania. Co istotne, najemca może oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zakazuje. W przypadku podnajmu nieruchomości innej osobie zarówno najemca, jak i ta osoba są odpowiedzialni względem wynajmującego za używanie nieruchomości zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu mieszkalnego i co powinna zawierać?

Minimalna treść umowy najmu mieszkania powinna wskazywać dane obu stron umowy najmu (imię i nazwisko najemcy oraz wynajmującego), a także ustalenie jej przedmiotu. W umowie najmu powinny znaleźć się zapisy określające stanu lokalu, przeznaczenia lokalu, wydania lokalu, okresu trwania umowy, terminu i sposobu płatności czynszu oraz opłat eksploatacyjnych, ustanowienia kaucji zabezpieczającej, trybu wprowadzania zmian do umowy, sposobu zakończenia najmu. Warto zadbać o weryfikację podstawy prawnej do lokalu, umowę najmu pozwalającą na dalszy najem lub inną podstawę oraz księgę wieczystą, w której znajdziemy opis lokalu oraz jego właściciela.

1. Opis lokalu mieszkalnego

W umowie najmu lokalu mieszkalnego obie strony powinny szczegółowo opisać przedmiot najmu – lokal mieszkalny. Określić należy położenie lokalu (dokładny adres),, tytuł prawny wynajmującego do lokalu, powierzchnię lokalu (łączną dla wszystkich pomieszczeń, zgodną z wpisem w księdze wieczystej), opis liczby i charakteru pomieszczeń, w tym pomieszczenia przynależne ( piwnica, strych, komórka, garaż) ich wskazanie.

2. Czas trwania umowy 

Najem może być wobec tego zawarty na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Jeżeli nie określono w umowie terminu, należy przyjąć, że jest to umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony. Co do zasady, czas oznaczony należy rozumieć jako wskazanie daty kalendarzowej, po której stosunek najmu wygasa. Przez umowę zawartą na czas nieoznaczony natomiast jako umowę bez wskazania okresu końcowego, a więc do czasu jej wypowiedzenia lub rozwiązania. Warto zwrócić uwagę na to, że gdy umowa zawarta zostaje na czas określony, który wynosi 10 lub więcej lat, po upływie 10 lat umowa ta staje się umową zawartą na czas nieoznaczony. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, stosunek ten gaśnie wskutek wypowiedzenia lub za porozumieniem obu stron.

3. Czynsz i opłaty

Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz z tytułu najmu w umownie określonym terminie. Strony mogą określić, że czynsz będzie płatny np. jednorazowo, tygodniowo, miesięcznie, czy też kwartalnie. Najczęściej stosowanym zapisem jest płatność czynszu z góry do dnia 10-go dnia każdego miesiąca. Jeśli umowa nie określa terminu płatności czynszu to zastosowanie znajdują przepisy ustawowe, a takim przypadku czynsz powinien być płacony z góry: 

• za cały czas najmu, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc,
• gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia każdego miesiąca. 

Poza czynszem najmu (jako wynagrodzenie wynajmującego za wynajem) właściciel może pobierać opłaty niezależne od właściciela (opłaty eksploatacyjne), a więc te związane z użytkowaniem np. opłaty za gaz, wodę, odbiór ścieków, odpadów. Nie wlicza się w opłaty eksploatacyjne podatku od nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, chyba, że właścicel wkalkulował to w czynszu najmu.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela najemca jest obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Wypowiedzenie umowy 

Bez względu na to czy umowa zawarta została na czas oznaczony czy nieoznaczony, strony mogą także rozwiązać najem w drodze umowy. Takie rozwiązanie polega na porozumieniu obu stron i może być dokonane w każdym czasie.

Przy zawieraniu umowy na czas nieoznaczony powinniśmy wskazać okres jej wypowiedzenia, jeśli tego nie ustalimy, stawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: 

• 3-miesięczny okres wypowiedzenia, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc. 
• miesięczny okres wypowiedzenia stosuje się, gdy czynsz jest płatny miesięcznie, a gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, najem można wypowiedzieć na 3 dni naprzód.

W praktyce co do zasady przyjmuje się 3-dniowy termin wyowiedzenia.

Natomiast umowę zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie, a więc wskazania w treści umowy pewnych przyczyn, sytuacji czy zdarzeń, których wystąpienie uzasadniać będzie wypowiedzenie najmu. Oznacza to, że zasadniczo umowa nie powinna zostać wypowiedziana przez stronę przed upływem terminu, na jaki została zawarta.

Wypowiedzenie przez wynajmującego

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego wskazuje sytuacje, w której właściciel lokalu może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. 

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę, gdy po dostarczeniu pisemnego upomnienia najemca nadal:

• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową;
• używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem;
• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód;
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców;
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
• Jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności;
• Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
• Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Dla wypowiedzenia umowy w takich przypadkach konieczne jest uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie przez najemcę

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, jeżeli:

• W chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy.
• Wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie.
• Wad rzeczy nie da się usunąć.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia zostało przewidziane przez ustawodawcę w kilku przypadkach. Kwestię tą reguluje kodeks cywilny (art. 664 § 2). Ustawa wskazuje 3 przypadki, gdy najemca może wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym: 

• Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. 
• Podobnie w sytuacji, w której wady uniemożliwiające używanie rzeczy powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym przysługuje najemcy również w sytuacji, w której wady nie da się usunąć.

Warto również pamiętać, że warunkiem skuteczności wypowiedzenia jest dojście zawartego w niej oświadczenia woli do drugiej strony w taki sposób, że mogła się ona z nim zapoznać. Jeśli decydujemy się na drogę pocztową, w przypadku ewentualnego sporu trzeba będzie wykazać doręczenie, dlatego pismo należy wysłać listem poleconym.

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń budynku do wspólnego użytku mieszkańców oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, w tym napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu. Ponadto wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Po zakończeniu stosunku wynajmu, wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Obowiązki najemcy

Zarówno wynajmujący, jak i najemca obarczeni są ustawowo obowiązkami. Większość z nich strony mogą swobodnie regulować, jednak w przypadku braku odmiennych regulacji, zastosowanie znajdują przepisy ustawowe.

Najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Ponadto naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Do umowy najmu przy przekazaniu lokalu powinien zostać sporządzony protokół zdawczo-dobiorczy lokalu, w którym opiszemy stan wydawanego najmecy lokalu, w szczególności jego wady i usterki (jeśli takie istnieją). Jest on przydatny w razie ewentualnego sporu, w którym np. wynajmujący zarzuci najemcy zniszczenia lokalu oraz wezwie do pokrycia kosztów naprawy. Protokół ten często zawiera dokumentację fotograficzą, która może okazać się w spornej sytuacji pomocna. 

Kaucja

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Środki wpłacone tytułem kaucji powinny być zwrócone najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. W praktyce wysokość kaucji określa się od jednokrotności do trzykrotności miesięcznego czynszu.